В середине марта издание «КоммерсантЪ» сообщило: Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать проекты жилых домов, в которых предусмотрены квартиры-студии меньше 28 квадратных метров. Документ не носит обязательного характера, во всяком случае пока, однако вызвал горячие обсуждения на строительном рынке. Насколько много таких квартир у нас? Пойдут ли власти регионов на подобные ограничения? И если да, то как это повлияет на цены? Рассказываем и показываем в материале Собака.ru.
В России постепенно ограничивают строительство сверхмаленьких квартир. В середине марта издание «КоммерсантЪ» сообщило о том, что Минстрой рекомендовал регионам согласовывать строительство жилых домов только в том случае, если площадь квартир превышает:
- 28 квадратных метров — для студий
- 36 квадратных метров — для «однушек»
- 49 квадратных метров — для «двушек»
- 66 квадратных метров — для «трешек»
Аналогичное ограничение ввели в Москве еще весной 2024 года (в силу они вступили летом того же года). Правда, в столице ограничения чуть менее строгие: так, минимальный порог в 28 метров касается не только студий, но и однокомнатных квартир. Двухкомнатные же квартиры можно строить, начиная от 44 метров.
Как отмечает издание, письмо, которое будет направлено в регионы, пока носит именно рекомендательный, а не обязательный характер. Впрочем, эксперты, опрошенные газетой, не исключают, что в ближайшие годы до половины регионов страны последуют совету федерального министерства.
«Данный вопрос рассматривается»
Статистика показывает, что для Петербурга и Ленинградской области такие ограничения могут оказаться наиболее чувствительными. Так, акционер ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян рассказал все тому же «Коммерсанту», что в Ленобласти квартиры меньше 28 квадратных метров составляют 23% от всего строящегося жилья. В Петербурге на такие лоты, по его данным, приходится 22% (для сравнения: в Екатеринбурге — 15%, а в Краснодаре —13%).
Аналитики Циан дают немного другую статистику — по их сведениям «микроквартиры» (эксперты компании не расшифровывают этот термин) составляют 38% от общего предложения на рынке недвижимости в Петербурге и 27% в Ленобласти. Для сравнения: средний показатель по России — 9%.
Иван Архипов
Эксперт рынка недвижимости, экс-директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»:
Почему так происходит? Все идет от кошелька финального покупателя. Если любая недвижимость у вас очень дорогая, то суррогат жилья, предложенный за меньшие деньги, конечно, будет пользоваться спросом. В Японии тоже люди живут в 7-метровых квартирах не из любви к минимализму, а потому что квартира в Токио стоит уже столько, что за всю жизнь столько не заработаешь. Хорошо ли это? Мое частное мнение — нет, не хорошо. Жилье должно быть жильем, а не суррогатом. Но все, повторюсь, идет от возможностей покупателя.
Тем не менее в Ленинградской области уже анонсировали ограничения. Причем это произошло задолго до письма Минстроя — весной 2024 года (то есть практически сразу после объявления о таких мерах в Москве). Изначально переход на согласование квартир с большей площадью планировался уже в 2025 году, но затем вступление в силу новых правил отложили до начала 2026 года.
Евгений Барановский
Заместитель председателя правительства Ленинградской области (цитата по официальному telegram-каналу):
Динамика продаж квартир и новые решения по льготному кредитованию качественно изменили картину на рынке новостроек... Застройщики не злоупотребляют минимальной площадью и всего 11 % из общего объема составляют квартиры от 24 квадратных метров. Преимущественно это жилье, которое родители приобретают детям, поступающим в вузы Санкт-Петербурга из других регионов, а с ростом себестоимости строительства такая покупка зачастую становится невозможной. Поэтому крупнейшие застройщики обратились к Губернатору с просьбой принять норму с 2026 года. Губернатор… поддержал нашу аргументацию и согласовал инициативу.
В свою очередь петербургские власти пока не озвучили своей позиции по ограничению минимальной площади жилья. «В настоящее время данный вопрос рассматривается, идут рабочие обсуждения», — сообщили Собака.ru в пресс-службе комитета по градостроительству и архитектуре.
Впрочем, эксперты, опрошенные редакцией, полагают, что эта мера в скором времени может быть утверждена в городе. «Допускаю, что в Петербурге также состоится [такое решение]», — сказал Максим Ельцов, гендиректор компании ПИА «Недвижимость». «Если Москва ввела нормативные ограничения по площади квартир, на это могут пойти и власти других субъектов, в том числе Санкт-Петербурга», — предположили в компании «Брусника».
Еще более категорично высказался эксперт рынка недвижимости, экс-директор по развитию ГК «Балтийская коммерция» Иван Архипов: «власти [города на это] обязательно пойдут».
«Эффект будет небыстрым»
Как рассказывает в комментарии для Собака.ru Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», тренд на постепенный рост количества квадратных метров в петербургских и областных квартирах прослеживался еще до появления рекомендаций Минстроя и даже до ограничений, принятых в Москве. «В премиальном и элитном сегменте минимальные форматы и так довольно просторные, а массовый рынок постепенно уходит от микростудий в сторону более продуманных планировок», — говорит она.
Впрочем, это не значит, что новые областные и городские (если они будут введены) лимиты площадей никак не затронут рынок. «В Ленобласти запрет уже фактически состоялся, и застройщики, которые планировали одни квартирографии, теперь вынуждены переделывать проекты и получать совсем другую экономику (цена квадратного метра в небольших проектах всегда выше, чем в более крупных)», — говорит Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость».
Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики, также считает, что влияние на рынок будет существенным. Однако он полагает, что этот «эффект будет небыстрым», ведь Минстрой рекомендует ограничить согласование строительства нового, а не продажи уже возведенного жилья. «Имеющихся запасов, а также лотов в корпусах с уже готовыми документами (но еще не вышедшими в реализацию) достаточно для того, чтобы обычный покупатель еще пару лет не замечал этих изменений», — добавляет эксперт.
Об этом же в комментарии для Собака.ru говорит и Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». «Сегодня к старту готовятся и находятся в продаже те ЖК, квартирография которых была согласована задолго до обозначения инициативы по ограничению минимальной площади, поэтому эффект от новых правил мы сможем оценить не ранее, чем через 2-3 года», — говорит он.
«Московский опыт» и «громкие заголовки»
«В конечном итоге все это скажется на потребители — люди вынуждены будут платить за квартиру больше», — констатирует в беседе с Собака.ru Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость».
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», комментирует введение областных и потенциально городских ограничений еще более однозначно. «В результате [введения ограничений] будут лишены возможности приобретать "стартовое жилье" студенты и вообще молодежь, для которых 20–22-метровая студия видится вполне приемлемым вариантом для начала самостоятельной жизни».
Оксана Кравцова
Генеральный директор ГК «Еврострой»:
Рекомендации Минстроя – это мера, направленная на повышение комфорта городской застройки и качества жизни. Однако в индустрии к таким инициативам относятся неоднозначно. С одной стороны, запрет на слишком маленькие квартиры действительно может защитить покупателей от покупки жилья с неудобными планировками и минимальным функционалом. С другой – зачастую покупатели располагают бюджетом только для покупки небольших метражей, особенно в сегментах доступного и арендного жилья.
Впрочем, Алексей Попов из Циан.Аналитики полагает, что эффект для цен на жилищном рынке города может оказаться не таким существенным. «В моменте это может привести к опережающей индексации цен на некоторые такие лоты, — говорит он. — Но московский опыт говорит о том, что единичные громкие заголовки ("Микроквартиры подорожали на миллион"), как правило, не соответствуют действительности подорожать некоторые квартиры могут, но не будет идти речи об их равномерном и существенном росте».
Комментарии (0)