Как рантье и редевелопмент влияют на городскую среду и бизнес

Как владели недвижимостью в России в разные времена

Дореволюционный Петербург имел прекрасные коммерческие помещения, например, Дом торгового товарищества «Братья Елисеевы» или «Елисеевский магазин». Он построен в 1902 году купцом Георгием Елисеевым и находился на одном уровне с европейскими и американскими магазинами, где были представлены лучшие товары всего мира. Здание «Елисеевского магазина» украшено витражами, скульптурами, его архитектурный стиль выходит за рамки привычного для Петербурга. В доме были не только торговые площади, но и театр, русско-китайский банк, рестораны, гостиница.

После революции с приходом к власти большевиков понятие «частной собственности» было заморожено и снова вошло в обиход только в 1990-е годы после распада СССР. Большинство владельцев заводов и других огромных помещений получили свои квадратные метры в период приватизации и владели ими на протяжении 20–30 лет. Эти помещения находятся преимущественно в центральной части города и называются старым фондом. Часть из них пустует, часть используется не на полных мощностях.

Еще один феномен наблюдали в начале 2000-х: крупные банки выкупали помещения на первых этажах и работали там по 10–15 лет. Потом какие-то из них закрылись, какие-то объединились, частично ушли в онлайн, а помещения остались пустыми.

Вторая жизнь для старого фонда

Управлять старым фондом эффективно без реновации уже невозможно. Однако собственники не особо интересуются трендами в недвижимости, дизайне, новыми видами бизнеса. Они просто владельцы, а не рантье. Владельцы старинных зданий в центре города ищут способ избавиться от них как от объекта, который приносит им лишь убытки.

Компания «Колесник» занимается редевелопментом старого фонда уже более 10 лет. Редакция «Собака.ru. Красноярск» поговорила с Александрой Самойлович — директором по развитию «Колесника».

Александра, объясните простым языком функционал компании «Колесник»?

Мы выкупаем здание, делаем реновацию: работаем с архитектурой, обновляем фасады, проводим современные коммуникации и делаем площади внутри пригодными для расположения бизнеса. Создаем планировки разной квадратуры, в зависимости от того, какие компании потом будут заходить в это здание.

Вы занимаетесь редевелопментом. А кто распоряжается помещениями после выполненных работ?

Квадратные метры у нас выкупают рантье. Профессиональные рантье, получив недвижимость в актив (среди активов также могут быть ценные бумаги, акции, ссуды), смогут эффективно ей управлять, получая хороший доход от сдачи в аренду.

Собственник и рантье чем-то кардинально отличаются?

Рантье владеет капиталом и повышает его ликвидность, получая пассивный доход. Собственник просто владеет недвижимостью, но активно ей не управляет. Тех, кто сдает в аренду одну или несколько квартир, можно назвать «рантье-любитель», потому что это непрофессиональная деятельность и неосновной источник дохода.

Насколько распространены профессиональные рантье в России?

С начала 2000-х люди стали больше интересоваться этим направлением бизнеса, но мы всё еще далеко от Европы или США. Финансовая грамотность населения только начинает расти, люди задумываются о вкладах, «подушках безопасности», постепенно приходят к мысли, что самый надежный актив — это недвижимость. Среди крупных компаний в России лидирует «Киевская площадь», ее доход около 1 760 миллионов долларов от аренды в год. 

Важно создавать объекты не на один день, а с историей, сохранять их во времени и давать вторую, третью жизнь. Мы делаем это со зданиями, которые даже не всегда признаны памятниками архитектуры.

«Колесник» провел в Красноярске реновацию здания в центре города на второй линии по адресу: проспект Мира, 94Г. Предполагается, что это были каретные мастерские 1850–1895 годов постройки. Во времена СССР здание использовалось как склад бакалеи для детских садов. Его решили оформить в стиле «лофт» с современными элементами и архитектурными находками, например, ярким обрамлением окон с черными рамами. Старинная кирпичная кладка была полностью восстановлена, строители использовали дореволюционный кирпич, который доставлялся из других городов России. Воссозданы старинные каретные двери, их порог оказался ниже современного уровня тротуара на 70 сантиметров.

В ходе реновации был найден конструктивный элемент с клеймом завода Демидова, датированный 1894 годом. Клеймо и надпись сохранили, обработали и оставили видимыми. Их можно наблюдать над входом в бар «Рюмка».

Сейчас переулок на проспекте Мира, 94Г — место для вечерних встреч, где можно не только попробовать разные барные концепции и провести время с друзьями, но и увидеть старую архитектуру, которой дали вторую жизнь.

Сейчас «Колесник» проводит реновацию здания бывшего комбината детского питания (ул. Железнодорожников, 18а). Это будет комплекс производственно-офисных зданий площадью 5 540 м² на земельном участке 5821 м².

Миссия современного рантье

Рантье — владелец объекта, доходность от которого постоянно растет.

Здесь уместно привести пример Пятой авеню в Нью-Йорке. Эта улица занята коммерческой недвижимостью, место пользуется огромной популярностью. Некоторым объектам по 100–200 лет, они не устаревают и только растут в цене. Оттуда уже не сместить бутики Chanel, Tiffany & Co. В России такие места только начинают формироваться, а в регионах и вовсе только зарождаются.

В Красноярске хорошим примером можно назвать торговые точки Max Mara и Bork на первых этажах в центре города. Этими квадратными метрами не просто владеют, а повышают их капитализацию и получают с них доход.

Сейчас в регионах появляются предприниматели, которые скупают недвижимость на первых линиях главных улиц, делают ремонт, оставляют здания в своем владении, постоянно улучшая их, и сдают бизнесу. За счет этого у них формируется пассивный доход. Многие идут дальше и создают управляющие компании, которые обслуживают коммерческие помещения.

Квадратный метры — это актив, который должен всё время прирастать. В него нужно инвестировать, чтобы он стал дороже.

Перед рантье в России стоит задача — улучшить городскую среду и сохранить историческое архитектурное наследие. Города будут прирастать новыми зданиями, но жизнь в старом фонде не должна останавливаться. Компания «Колесник» занимается поддержанием исторического облика городов (Красноярска, Тюмени, Москвы). На начальных этапах реновации «Колесник» сотрудничает с инвесторами, а по завершении работ передают активы — коммерческую недвижимость — во владение и управление рантье. Компания более 10 лет делает городскую среду комфортнее для жизни и развития бизнеса!

Реклама
ООО «Колесник Консалтинг»
https://ddkolesnik.com/
ИНН 7203577981
ОГРН 1247200012388